A saúde financeira de um condomínio depende diretamente do pagamento pontual das cotas condominiais. A inadimplência não apenas sobrecarrega os condôminos adimplentes, mas também compromete a manutenção, a segurança e a valorização do patrimônio de todos. Para administradoras e síndicos, conduzir a cobrança de forma eficiente e juridicamente segura é mais do que uma necessidade — é um dever de gestão.

Este artigo explora as ferramentas jurídicas mais eficazes para combater a inadimplência, desde a cobrança extrajudicial até as consequências mais severas para o devedor, com base na legislação atual e na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

1. A Força da Dívida Condominial: Natureza Propter Rem

O primeiro e mais importante conceito que uma administradora deve dominar é a natureza propter rem da dívida condominial. Isso significa que a obrigação de pagar acompanha o imóvel, e não a pessoa do proprietário.

Na prática, isso tem três consequências diretas e poderosas:

1. O Imóvel Garante a Dívida: O próprio apartamento ou sala comercial que origina o débito serve como garantia de pagamento.
2. Responsabilidade do Novo Proprietário: Se o imóvel for vendido, o novo dono (adquirente) torna-se responsável pelos débitos condominiais do proprietário anterior, inclusive multas e juros, conforme o art. 1.345 do Código Civil.
3. Responsabilidade do Arrematante em Leilão: Da mesma forma, quem arremata um imóvel em leilão judicial responde pelas dívidas condominiais anteriores, desde que essa informação conste claramente no edital da praça (STJ — REsp 2.042.756/SP).

Essa característica confere uma segurança jurídica imensa ao crédito do condomínio, tornando-o um dos mais fortes do direito privado.

2. A Cobrança Judicial: A Via Rápida da Execução

Desde o Código de Processo Civil de 2015 (CPC/15), a cobrança judicial de cotas condominiais tornou-se muito mais rápida e eficaz. O art. 784, X, do CPC/15 elevou o crédito condominial à categoria de título executivo extrajudicial.

O que isso significa?

Significa que o condomínio não precisa mais passar por um longo processo de conhecimento (ação de cobrança) para provar a existência da dívida. Basta ingressar diretamente com a ação de execução, um procedimento muito mais célere.

Para isso, a administradora precisa ter em mãos a documentação que comprove o débito, como:

• A convenção do condomínio;
• As atas das assembleias que aprovaram as despesas;
• A planilha detalhada do débito.

O STJ já pacificou o entendimento de que esses documentos são suficientes para a execução, dispensando formalidades excessivas que poderiam onerar o condomínio (STJ — REsp 2.048.856/SC).

Iniciada a execução, o devedor é intimado para pagar a dívida em 3 dias, sob pena de penhora de bens.

3. Juros, Multa e Correção: O Que Pode Ser Cobrado?

A composição do débito condominial é estritamente regulada pelo Código Civil e pela convenção do condomínio:

• Multa Moratória: Limitada a 2% sobre o valor do débito, conforme o art. 1.336, § 1º, do Código Civil.
• Juros Moratórios: Podem ser fixados pela convenção. Se a convenção for omissa, aplica-se a taxa de 1% ao mês.
• Correção Monetária: Aplica-se desde o vencimento de cada cota para preservar o valor da moeda.

É fundamental que a administradora aplique os encargos exatamente como previsto na convenção e na lei, para evitar questionamentos judiciais sobre excesso de cobrança.

4. A Consequência Máxima: Penhora e Leilão do Imóvel

A ferramenta mais poderosa na cobrança de débitos condominiais é a possibilidade de penhora e leilão do próprio imóvel que gera a dívida, mesmo que seja o único bem do devedor e utilizado para sua moradia.

Penhora de Bem de Família

A Lei nº 8.009/90, que protege o bem de família contra penhoras por dívidas, prevê expressamente uma exceção para os débitos condominiais (art. 3º, IV). O STF e o STJ têm jurisprudência pacífica sobre o tema, confirmando a constitucionalidade e a legalidade dessa medida.

STJ — AgRg no AgRg no AREsp 198.372/SP

É permitida a penhora do bem de família para assegurar pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem.

Essa exceção se justifica porque a inadimplência de um prejudica toda a coletividade de moradores, que depende desses recursos para a sua própria moradia e segurança.

5. Estratégia de Cobrança: Da Prevenção à Execução

Uma gestão eficiente da inadimplência combina prevenção, negociação e, quando necessário, ação judicial firme.

1. Prevenção: Mantenha um cadastro atualizado dos proprietários e inquilinos e envie lembretes de vencimento.
2. Cobrança Extrajudicial: Logo após o vencimento, inicie a cobrança amigável por meio de notificações, e-mails e telefonemas. Ofereça canais para negociação e parcelamento, sempre formalizando os acordos.
3. Protesto do Boleto: Se a convenção permitir, o protesto do boleto vencido é uma medida eficaz e de baixo custo para pressionar o devedor.
4. Ação de Execução: Não havendo sucesso na via amigável, não hesite em ajuizar a ação de execução. A agilidade do rito processual é a maior aliada do condomínio. O STJ permite, inclusive, que as cotas que vencerem no curso do processo sejam incluídas na execução, otimizando a cobrança (STJ — REsp 1.756.791/RS).

Conclusão: Segurança e Firmeza na Gestão da Inadimplência

Para administradoras e síndicos, combater a inadimplência é um pilar da boa gestão. A legislação atual oferece um arsenal jurídico poderoso, desde a cobrança executiva célere até a possibilidade de penhora do imóvel do devedor.

Conhecer essas ferramentas e aplicá-las de forma estratégica, com o suporte de uma assessoria jurídica especializada, garante não apenas a recuperação do crédito, mas também a saúde financeira e a harmonia do condomínio.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta a um profissional. Para uma análise específica da sua carteira de inadimplentes e a elaboração de uma estratégia de cobrança, procure um advogado especializado.