A aquisição de um imóvel na planta é um dos investimentos mais importantes na vida de muitas pessoas. No entanto, o que deveria ser a realização de um sonho pode se tornar uma grande dor de cabeça quando a construtora não cumpre o prazo de entrega. O atraso na entrega de imóvel na planta é um problema recorrente no mercado imobiliário e gera inúmeros prejuízos ao comprador, que se vê privado de usufruir do bem e, muitas vezes, continua arcando com custos como aluguel e a evolução da obra.

Felizmente, o Poder Judiciário, em especial o Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidou uma série de entendimentos que protegem o consumidor nessas situações. Se você está passando por isso, saiba que a lei está do seu lado.

Neste artigo, detalharemos os principais direitos do comprador e as medidas que podem ser tomadas para mitigar os prejuízos causados pelo descumprimento contratual da construtora.

1. O Prazo de Tolerância de 180 Dias: Ele é Legal?

A maioria dos contratos de compra e venda de imóveis na planta inclui uma cláusula de tolerância, geralmente de 180 dias, que permite à construtora estender o prazo de entrega sem que isso configure, inicialmente, um inadimplemento.

O STJ considera essa cláusula válida, desde que expressamente prevista no contrato e limitada a este período. A justificativa é que obras de grande porte estão sujeitas a imprevistos. No entanto, conforme decidido no AgInt no AREsp 1253328 AM, qualquer atraso que ultrapasse esses 180 dias é considerado injustificado e caracteriza a mora (atraso) da construtora, abrindo caminho para que o comprador busque seus direitos.

2. Rescisão do Contrato por Culpa da Construtora

Se o atraso se confirmar, o comprador tem duas opções principais: exigir o cumprimento do contrato (a entrega do imóvel) ou solicitar a rescisão contratual.

Caso opte pela rescisão por culpa exclusiva da construtora, o consumidor tem direito à devolução integral e imediata de todos os valores pagos, incluindo comissão de corretagem, taxas administrativas e o sinal. A Súmula 543 do STJ é categórica a esse respeito:

Súmula 543, STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Portanto, qualquer cláusula que preveja a retenção de parte dos valores pela construtora em caso de atraso na obra é considerada abusiva e nula.

3. Indenização por Lucros Cessantes (Aluguel Presumido)

Enquanto aguarda a entrega do imóvel, o comprador fica privado de utilizá-lo, seja para moradia própria (deixando de pagar aluguel) ou para investimento (obtendo renda com a locação). Esse prejuízo é chamado de lucros cessantes.

O STJ firmou o entendimento de que, em caso de atraso, o prejuízo do comprador é presumido. Ou seja, não é necessário provar que o imóvel seria alugado. A simples indisponibilidade do bem já gera o dever de indenizar. Conforme o AgInt no AREsp 2324609 SP, essa indenização geralmente é fixada em um valor mensal, correspondente a um percentual sobre o valor do imóvel (normalmente 0,5%), a ser pago pela construtora desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves.

4. Inversão da Cláusula Penal (Tema 971 do STJ)

É comum que os contratos prevejam uma multa (cláusula penal) apenas para o caso de atraso no pagamento por parte do comprador. No entanto, o STJ, no julgamento do Tema 971, estabeleceu que, por uma questão de equilíbrio contratual, essa mesma multa deve ser aplicada em desfavor da construtora em caso de atraso na entrega do imóvel.

Isso significa que, se o contrato estipula uma multa de 2% e juros de 1% ao mês para o comprador inadimplente, os mesmos percentuais podem ser exigidos da construtora, calculados sobre o valor do imóvel ou das parcelas pagas. Contudo, o STJ também definiu (Tema 970) que essa multa não pode ser acumulada com os lucros cessantes, devendo o juiz optar pela indenização que for mais favorável ao consumidor, como visto no AgInt no AREsp 2079545 MG.

5. Congelamento do Saldo Devedor e Suspensão dos Juros de Obra

Durante a construção, o saldo devedor do imóvel é corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). No entanto, a partir do momento em que a construtora entra em mora, a aplicação desse índice se torna indevida, pois o comprador não pode ser penalizado pelo atraso.

A jurisprudência, como no AgInt no REsp 1696597 RO, tem determinado o congelamento do saldo devedor ou a sua substituição por um índice mais favorável ao consumidor, como o IPCA.

Da mesma forma, a taxa de evolução de obra (ou juros de obra), cobrada pela instituição financeira durante a construção, deve ter sua cobrança suspensa e os valores pagos após o prazo de entrega devem ser restituídos ao comprador.

6. Indenização por Danos Morais

O simples atraso na entrega, por si só, é considerado um mero aborrecimento. Contudo, quando o atraso é excessivo e frustra a legítima expectativa do comprador, ultrapassando o mero dissabor cotidiano, os tribunais têm reconhecido o direito à indenização por danos morais.

Atrasos superiores a um ano, por exemplo, que adiam o sonho da casa própria, impactam o planejamento familiar e geram grande ansiedade, são frequentemente considerados suficientes para configurar o dano moral, como aponta a decisão no AgInt no REsp 2054394 MG.

Conclusão: Não Hesite em Buscar Seus Direitos

O atraso na entrega de um imóvel na planta pode gerar uma série de transtornos, mas é fundamental que o comprador conheça seus direitos e saiba que não está desamparado. A jurisprudência consolidada do STJ oferece um arsenal robusto para garantir a reparação dos prejuízos materiais e morais sofridos.

Se você está enfrentando essa situação, o primeiro passo é buscar a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Ele poderá analisar o seu contrato, calcular as indenizações devidas e representá-lo na busca pela melhor solução, seja através de um acordo extrajudicial ou de uma ação judicial.

Aviso Legal: Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui a consulta a um advogado especializado. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas individualmente para a correta aplicação do Direito.